Dubai Wohnung kaufen als deutscher Staatsbürger

Ja, als deutscher Staatsbürger können Sie in Dubai sowohl Wohnungen als auch Häuser erwerben. Die Vereinigten Arabischen Emirate haben ihre Immobiliengesetze dahingehend angepasst, dass Ausländern der Erwerb von Immobilien in sogenannten „Freehold Areas“ gestattet ist. In diesen Gebieten erhalten Käufer vollständige Eigentumsrechte, einschließlich der Befugnis, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für Privatpersonen. Unternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist der direkte Immobilienerwerb nicht gestattet. Allerdings besteht die Möglichkeit eine Firma in Dubai zu eröffnen und über diese in den Immobilienmarkt von Dubai zu investieren.

Es gibt jedoch einige wichtige Aspekte, die wir in diesem Beitrag näher für Sie beleuchten möchten. Gerne stehen wir Ihnen auch persönlich zur Verfügung – unser Ziel ist es, Ihnen die beste Beratungsdienstleistung inklusive Rechtsberatung rund um Immobilien in Dubai für deutsche Investoren zu bieten.

Eigentumsrechte für Deutsche in Dubai

Ausländer dürfen in Dubai Wohnungen in sogenannten „Freehold“-Gebieten erwerben. Diese Gebiete sind vom Herrscher von Dubai festgelegt und ermöglichen es Nicht-Staatsangehörigen, uneingeschränktes Eigentum an der Wohnung zu besitzen. In diesen ausgewiesenen Zonen können Ausländer Wohnungen mit uneingeschränkten Eigentumsrechten erwerben, ohne zeitliche Beschränkungen.

Unterschied zwischen Freehold und Leasehold
Beim Immobilienerwerb in Dubai gibt es zwei Hauptformen des Eigentums: Freehold und Leasehold.

• Freehold: Als Freehold-Eigentümer besitzen Sie sowohl die Immobilie als auch das Grundstück, auf dem sie steht, ohne zeitliche Begrenzung. Dies gibt Ihnen volle Kontrolle über die Nutzung, den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie.
• Leasehold: Bei Leasehold-Eigentum erwerben Sie das Recht, die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen, der in Dubai typischerweise bis zu 99 Jahre beträgt. Das Eigentum am Grundstück verbleibt jedoch beim ursprünglichen Eigentümer. Nach Ablauf des Leasehold-Vertrags fällt die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks zurück.

Es ist wichtig, diese Unterschiede zu verstehen, um eine informierte Entscheidung beim Wohnungskauf in Dubai zu treffen. Freehold-Immobilien bieten vollständige Eigentumsrechte, während Leasehold-Immobilien zeitlich begrenzte Nutzungsrechte gewähren. Wir bei Home Dubai bieten unseren Investoren ausschließlich Freehold-Immobilien an.Das Eigentumsrecht bei Freehold-Immobilien wird durch ein offizielles Dokument, den sogenannten „Title Deed“, nachgewiesen.

Was kostet eine Wohnung in Dubai?

Die Preise für Wohnungen in Dubai variieren je nach Lage, Größe und Ausstattung. Einsteigerwohnungen sind bereits ab etwa 150.000 Euro erhältlich, während Luxuswohnungen in begehrten Lagen deutlich höhere Preise erzielen können.
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer mit Nebenkosten rechnen, darunter:

• Registrierungsgebühr: Diese beträgt in der Regel 4% des Kaufpreises und wird an das Dubai Land Department (DLD) entrichtet.
• Maklerprovision: Bei Bestandsimmobilien fällt eine Maklerprovision an. Bei Neubauprojekte wird diese vom Bauträger übernommen.
• No Objection Certificate (NOC) Gebühren: Diese variieren zwischen 500 und 5.000 AED, abhängig vom Bauträger.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Deutsche?

Deutsche Staatsbürger haben mehrere Optionen zur Finanzierung eines einer Wohnung in Dubai.

• Hypothek in Dubai
  Einige Banken in Dubai bieten Hypotheken für ausländische Käufer an, wobei in der Regel bis zu 50–60% des Immobilienwerts finanziert werden können. Dies bedeutet, dass Käufer einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen müssen. Sollten Sie Resident in Dubai sein, können Sie ihre erste Immobilie mit 20% Eigenakpital finanzieren lassen. Ab der zweiten sind es dann immer 40%.
  
• Finanzierung in Deutschland
  Alternativ kann eine Finanzierung über eine Bank in Deutschland erfolgen, wobei oft eine in Deutschland gelegene Immobilie als Sicherheit dient.

• Paymentpläne
  Unabhängig von der Bank bietet der Bauträger für Off-Plan-Immobilien sogenannte Paymentpläne an. Das sind flexible Zahlungspläne an, um den Erwerb von Immobilien für Käufer attraktiver und zugänglicher zu gestalten. Diese Pläne ermöglichen es Käufern, den Gesamtpreis der Immobilie in Raten über einen bestimmten Zeitraum zu begleichen, anstatt den vollen Betrag sofort zu zahlen.

Wie läuft der Wohnungskauf ab?

Der Ablauf beim Kauf einer Wohnung in Dubai unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um eine Off-Plan-Immobilie (noch im Bau befindlich) oder eine Bestandsimmobilie (bereits fertiggestellt) handelt.

Kauf einer Off-Plan-Immobilie

Beim Erwerb einer Off-Plan-Immobilie beginnt der Prozess mit der Auswahl des gewünschten Projekts und der spezifischen Einheit. Nach der Entscheidung wird eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet, die üblicherweise zwischen 5% und 15% des Kaufpreises beträgt. Anschließend wird ein Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement, SPA) erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet. Die Zahlungen erfolgen gemäß dem vereinbarten Zahlungsplan, oft in Raten, die an bestimmte Baufortschritte gekoppelt sind. Nach Fertigstellung des Projekts und Zahlung des vollständigen Kaufpreises erhält der Käufer das endgültige Eigentumszertifikat (Title Deed) vom Dubai Land Department.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie wird zunächst eine Einigung über den Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer erzielt. Es folgt die Unterzeichnung eines Memorandum of Understanding (MOU), das die Bedingungen des Verkaufs festlegt. Der Käufer leistet in der Regel eine Anzahlung, oft in Form eines bankbestätigten Schecks. Der Verkäufer beantragt ein No Objection Certificate (NOC) vom Bauträger, um sicherzustellen, dass keine Einwände gegen den Verkauf bestehen. Schließlich treffen sich beide Parteien beim Dubai Land Department zur offiziellen Übertragung des Eigentums, wobei der verbleibende Kaufpreis beglichen und die Immobilie auf den Namen des Käufers registriert wird.

Wie sicher ist der Wohnungskauf für Deutsche in Dubai?

Der Kauf einer Wohnung in Dubai gilt für ausländische Investoren als sicher, insbesondere durch die Einführung strenger Vorschriften zum Schutz der Käufer. Beim Erwerb von Off-Plan-Immobilien, also Objekten in der Bau- oder Planungsphase, müssen Entwickler sogenannte Treuhandkonten (Escrow Accounts) einrichten. Diese Konten gewährleisten, dass die Zahlungen der Käufer ausschließlich für das jeweilige Bauprojekt verwendet werden, wodurch das Risiko von Fehlleitungen minimiert wird.

Trotz dieser Schutzmaßnahmen ist es unerlässlich, sowohl beim Kauf von Off-Plan- als auch von Bestandsimmobilien eine sorgfältige Planung und umfassende Due Diligence durchzuführen. Dies umfasst die Prüfung der Seriosität des Bauträgers, die rechtliche Überprüfung der Immobilie und die genaue Kenntnis der Vertragsbedingungen. Durch diese Vorsichtsmaßnahmen kann ein reibungsloser Ablauf des Kaufprozesses und eine sichere Investition in den dynamischen Immobilienmarkt Dubais sichergestellt werden.

Muss ich Mieteinkünfte versteuern?

Als in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtiger Bürger sind Sie verpflichtet, Ihr weltweites Einkommen, einschließlich Mieteinnahmen aus Dubai, in Deutschland zu versteuern. Dies ergibt sich aus dem deutschen Welteinkommensprinzip, das besagt, dass alle Einkünfte, unabhängig von ihrer Herkunft, der deutschen Einkommensteuer unterliegen.

Bis zum 31. Dezember 2021 bestand ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE), das bestimmte Einkünfte von der deutschen Besteuerung freistellte. Dieses Abkommen wurde jedoch nicht verlängert und ist seit dem 1. Januar 2022 außer Kraft.

In den VAE wird auf Mieteinnahmen keine Einkommensteuer erhoben. Daher erfolgt die volle Besteuerung dieser Einkünfte in Deutschland. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen aus Dubai in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben, insbesondere in der Anlage AUS für ausländische Einkünfte. Sollten im Ausland Steuern gezahlt worden sein, könnten diese unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Da jedoch in den VAE keine entsprechenden Steuern erhoben werden, entfällt diese Möglichkeit.

Es ist wichtig, alle relevanten Unterlagen, wie Mietverträge und Zahlungsnachweise, sorgfältig zu dokumentieren und in Ihrer Steuererklärung korrekt anzugeben, um etwaige Probleme mit den deutschen Finanzbehörden zu vermeiden. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu konsultieren, der mit internationalen Steuerthemen vertraut ist.

Fazit

Der Erwerb einer Wohnung in Dubai als deutscher Staatsbürger ist möglich und bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten. Um den Kaufprozess reibungslos und sicher zu gestalten, ist eine umfassende Rechtsberatung unerlässlich. Unser erfahrenes Team steht Ihnen mit detaillierter rechtlicher Beratung zur Seite und unterstützt Sie in allen Phasen des Immobilienerwerbs. Zögern Sie nicht, uns für ein persönliches Beratungsgespräch zu kontaktieren. Wir freuen uns darauf, Sie auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie in Dubai zu begleiten.