Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern – was sich 2026 für Anleger ändert

Dubai bleibt auch 2026 einer der spannendsten Immobilienmärkte für deutsche Investoren: hohe Renditen, moderne Bauqualität und keine Einkommensteuer vor Ort. Doch während die Einnahmen in den Vereinigten Arabischen Emiraten steuerfrei bleiben, greift in Deutschland das Welteinkommensprinzip – und damit die Pflicht, Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland zu versteuern.

Aktuelle Rechtslage 2026: Kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr

Seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten zum 31. Dezember 2021 gilt ausschließlich das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG).
Das bedeutet: Wer 2026 seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 EStG) – und muss somit weltweite Einkünfte, einschließlich der Mieteinnahmen aus Dubai, in Deutschland erklären und versteuern.

Da in Dubai auch 2026 keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen erhoben wird, entfällt die Möglichkeit, eine Anrechnung ausländischer Steuer nach § 34c EStG vorzunehmen.
Kurz gesagt: Die Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland voll steuerpflichtig.

So geben Sie Mieteinnahmen aus Dubai korrekt in der Steuererklärung an

Für die Steuererklärung 2026 sind die Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie in Dubai in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) anzugeben.
Folgende Angaben sind erforderlich:

• Lage und Art der Immobilie in Dubai
• Gesamteinnahmen aus Vermietung
• abzugsfähige Werbungskosten (z. B. Reparaturen, Verwaltungskosten, Zinsen, Abschreibungen)
• Nettoeinkünfte nach Abzug der Kosten

Da in Dubai keine Einkommensteuer anfällt, ist die Anlage AUS in der Regel nicht auszufüllen.

Tipp: Bewahren Sie alle Belege und Rechnungen sorgfältig auf. Sie dienen als Nachweis gegenüber dem Finanzamt und sichern die steuerliche Anerkennung Ihrer Kosten.

Absetzbare Kosten – so reduzieren Sie Ihre Steuerlast

Auch ohne Steuerpflicht in Dubai können Sie in Deutschland zahlreiche Aufwendungen steuerlich geltend machen. Dazu gehören insbesondere:

Abschreibung (AfA)

• 3 % pro Jahr für Neubauten (Fertigstellung ab 2023)
• 2 % pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925–2022 errichtet wurden

Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil – nicht auf den Grundstückswert.

Weitere Werbungskosten

• Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Service- oder Managementgebühren)
• Reparaturen und Instandhaltung (Malerarbeiten, technische Wartung, Modernisierung)
• Versicherungen (Gebäude- oder Haftpflichtversicherung)
• Finanzierungskosten (Zinsen und Gebühren für Darlehen)

Diese Posten mindern das zu versteuernde Einkommen und können Ihre Steuerbelastung deutlich reduzieren.

Freibeträge und persönliche Steuerpflicht 2026

Im Steuerjahr 2026 gelten voraussichtlich folgende Grundfreibeträge (laut Anpassung an Inflation und Steuerindex):

• 12.240 € für Ledige
• 24.480 € für Ehepaare (gemeinsame Veranlagung)

Einkünfte unterhalb dieser Grenzen bleiben steuerfrei.
Darüber hinaus gelten die progressiven Steuersätze nach deutschem Einkommensteuerrecht – die genaue Belastung hängt von der gesamten Einkommenssituation des Steuerpflichtigen ab.

Beispielrechnung: So wirkt sich die Steuerpflicht aus

Ein deutscher Investor erzielt 2026 Mieteinnahmen aus einem Apartment in Dubai in Höhe von 60.000 AED (ca. 15.000 €).
Abzüglich 3.000 € Werbungskosten verbleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 12.000 €.
Liegt dieser oberhalb des Grundfreibetrags, wird er mit dem persönlichen Steuersatz in Deutschland versteuert.
Da in Dubai keine Steuer gezahlt wird, erfolgt keine Anrechnung.

Steuerliche Gestaltung und Optimierung 2026

• Auch ohne DBA können Anleger durch vorausschauende Planung steuerliche Vorteile nutzen:
• Abschreibungen konsequent nutzen
• Kostenbelege vollständig dokumentieren
• Finanzierungsstruktur prüfen (Eigenkapital vs. Kredit)
• Steuerberater mit internationaler Expertise einbeziehen

Gerade bei mehreren Objekten oder gemischten Einkunftsarten (z. B. Miete + Kapitalerträge) lohnt sich eine strukturierte Steuerplanung.

Fazit: Steuerfreiheit in Dubai bedeutet nicht Steuerfreiheit in Deutschland

Dubai bietet Investoren außergewöhnliche Renditechancen – doch für deutsche Steuerpflichtige bleibt eines klar:
Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland voll einkommensteuerpflichtig.

Wer seine Einnahmen korrekt deklariert und die geltenden Regelungen beachtet, kann steuerliche Risiken vermeiden und die Vorteile des Dubai-Markts optimal nutzen.

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